지분형 모기지란 무엇인지부터 신청 자격, 주택 가격 기준, 2025년 시범사업 일정, 정부 참여 방식까지 전면 해설합니다. 초기 자금 부담을 줄이는 주택 구매 방법으로서의 지분형 모기지 장단점과 과거 정책과의 비교도 함께 소개합니다.
지분형 모기지란 무엇인가?
지분형 모기지는 정부와 주택금융공사가 함께 주택을 구매하고, 실수요자는 일정 지분만 부담해 내 집을 마련할 수 있도록 설계된 제도입니다.
기존의 전통적인 주택담보대출은 전체 매매금액을 기준으로 대출을 받았지만, 지분형 모기지는 구매자와 정부가 공동 소유하는 방식이기 때문에 초기 자금 부담이 상대적으로 낮습니다.
지분형 모기지의 도입 배경은 청년·신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련 장벽을 낮추기 위해 마련됐습니다.
정부와 주택금융공사는 지분 투자자로 참여하며, 주택 가격 변동에 따른 지분 이익 또는 손실을 함께 부담합니다.
지분형 모기지의 시행 및 자격 조건
지분형 모기지를 신청하려면 몇 가지 기준을 충족해야 합니다. 우선 무주택자여야 하며, 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 150% 이하, 자산은 일정 금액 이하로 제한됩니다.
지분형 모기지 적용 주택 가격은 서울 10억 원, 경기 6억 원, 지방 4억 원 이하로 정해졌습니다. 이는 고가 주택이나 다주택자 투기를 방지하기 위한 제한입니다.
지분형 모기지에 참여하려면 자기자본 일부(보통 30~50%)를 마련해야 하며, 나머지 지분은 정부와 주금공이 함께 부담합니다. 이로 인해 초기 부담은 줄어들지만, 장기적으로 지분 정산 시 정부 몫을 고려해야 합니다.
지분형 모기지 2025년 시범사업 주요 내용과 일정
지분형 모기지는 2025년 하반기부터 시범사업으로 본격 시행될 예정입니다. 국토교통부는 6월 중 상세 로드맵을 발표하며, 실수요자 중심의 선정을 목표로 하고 있습니다.
지분형 모기지 시범사업 대상 지역은 서울·수도권을 포함한 일부 공급 부족 지역으로 한정되며, 점수제 평가로 실거주 가능성과 주거 취약성을 고려해 대상자를 선정할 계획입니다.
지분형 모기지의 신청 절차는 별도 온라인 플랫폼을 통해 진행될 예정이며, 추후 제도 안정화 후 전국 확대 가능성도 열려 있습니다.
지분형 모기지의 장점과 유의할 점
지분형 모기지의 가장 큰 장점은 초기 자금 부담이 줄어든다는 점입니다. 예를 들어 6억 원짜리 주택을 50% 지분으로 구입할 경우, 3억 원만 준비하면 입주가 가능합니다.
또한, 지분형 모기지는 대출이 아닌 지분 사용료 형태로 이자를 부담하기 때문에 상대적으로 이율이 낮고 신용도 영향도 적습니다.
다만, 주택 가격이 상승하면 이익을 공유해야 하고, 반대로 하락하면 손실도 공동 부담합니다.
지분형 모기지 사용자는 주택의 전적인 소유권이 없다는 심리적 부담을 느낄 수 있으며, 거래 제한 등도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.
과거 유사 정책 사례와 시장 전망
지분형 모기지는 과거 문재인 정부의 공유형 모기지, 박근혜 정부의 행복주택 공유형 모델과 유사한 흐름을 갖고 있습니다.
당시에도 초기 비용 완화 효과는 있었지만, 거래 제한, 복잡한 환매 구조 등으로 시장의 반응은 제한적이었습니다.
지분형 모기지가 성공하려면 유연한 환매 조건, 지분 정산의 투명성이 보장되어야 하며, 무엇보다 실수요자 중심의 운용과 정보 비대칭 해소가 관건입니다.
향후 지분형 모기지는 부동산 시장의 내 집 마련 대안으로 자리 잡을 수 있지만, 가격 상승기에 이익을 모두 취하지 못한다는 한계로 일부 실수요자에게는 매력도가 낮을 수 있습니다.